土地を贈与する場合の評価額の考え方や贈与税の計算方法を解説！

相続対策として生前に土地の贈与をご検討されている方も多いかと思います。

土地を贈与した場合には、土地をもらった人（受贈者）に贈与税が課税されます。

贈与税はもらった財産の金額によって税率や税額が変わってきます。

そのため、土地を贈与するにあたっては、土地の評価額を算定することが必ず必要な作業となります。

そこで今回は、土地を贈与する場合の評価額の求め方や、贈与税の計算方法を解説していきます。

土地を贈与する場合の評価額

土地を贈与する場合の評価額の計算方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つに大きく分かれます。

全国の各地域の実情に応じて、国税庁がここは「路線価方式」の地域、ここは「倍率方式」の地域、と指定しており、国税庁が指定した評価方式を採用するかたちになります。地方に行くほど、「倍率方式」の地域が多くなるイメージです。

以下、それぞれの計算方法の概略をご紹介いたします。

路線価方式

国税庁は毎年、全国の道路に対して路線価という㎡あたりの土地価格を公表しています。

路線価は土地価格の時価の80%程度を目安に設定されています。

路線価は以下の国税庁HPから見ることができます。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価方式とは、この路線価を使用して、「路線価×土地の地積」で土地の相続税評価額を求めます。

なお、土地の形が歪であったり、奥行きが長い土地などは価値が落ちるとして、補正率というものを使用して評価を下げることができます。 

倍率方式

 国税庁の路線価が定められていない地域については、固定資産税評価額に国税庁が定めた一定の倍率を乗じて、「固定資産税評価額×倍率」という計算式で土地を評価します。

倍率を乗じて評価することから、倍率方式といいます。 

土地の評価の際に適用できる評価減

路線価方式や倍率方式で評価した土地の評価からさらに、以下のような評価減を適用して土地の評価を下げることができます。

貸宅地の評価減

土地を貸していると、賃料の水準にもよりますが、借地権の金額だけ土地の評価を下げることができます。

国税庁は路線価の公表とあわせて、全国各地の借地権割合というものを設定しています。この借地権割合の分だけ、以下の算式のように土地の評価を下げることができます。

貸宅地の評価額　＝　土地の更地評価額　×　（１－借地権割合）

貸家が建っている土地（貸家建付地）の評価減

土地の上に賃貸アパートや戸建貸家を建てて賃貸している場合も、以下の算式に基づいて土地の評価を下げることが出来ます。

貸家建付地の評価額　＝　土地の更地評価額　×　（1-借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合）

地積規模の大きな宅地の評価減

土地が500㎡以上の面積（一定の地域は1,000㎡以上）になると、その土地を宅地化する際に、道路などを設置して開発しなければならず、実際には宅地として使用できない部分が生じてしまいます。

そのため、面積が大きな宅地については、面積以外にも一定の要件を満たすと、地積規模の大きな宅地の評価減として、20~30%程度土地の評価を下げることができます。

贈与税の計算方法

算定した土地の評価額に基づいて、贈与税を計算します。

贈与税の仕組みや計算方法についての詳細については、以下の別記事もご参照いただけますと幸いです。

「贈与税とは？仕組みや計算方法を解説！」

以下では、贈与税の計算方法の概略をご紹介いたします。

贈与税の仕組みと計算方法

贈与税の計算方法には、大きく分けて2つの方法があります。

「暦年贈与」と「相続時精算課税」という2つの制度です。

以下の表でそれぞれの制度の特徴を比較してみました。

なお、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の贈与については、暦年贈与と相続時精算課税の制度が大きく改変されることになりました。

その影響も表中に反映しております。

贈与税は基本的に、「1年間に贈与を受けた財産の金額」×「贈与税率」で計算されます。

土地のほかにも、現預金などの財産をもらっていれば、1年間にもらった全ての財産の評価を合計した金額に対して贈与税が課税されます。

暦年贈与課税を採用する場合には、土地の評価額によっては、評価額に対して最大55％の贈与税が課税されます。

まとめ

土地を贈与する場合には、贈与税の検討のために評価額を算定することが必須になります。

一方で、贈与の際の土地の評価額の計算は、税理士でさえも判断が分かれることがあり、土地の形状や状況によっては、10人の税理士がいたら、10人全員が異なる評価額を算定するケースも十分起こり得ます。

生前贈与の際の土地の評価に強い税理士にご相談されることをおすすめいたします。